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开发商雇人连夜排队 燕郊楼市挣扎中生存

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发表于 2015-4-18 21:21:14 | 显示全部楼层 |阅读模式

4月10日上午,一则“提前50个小时排队抢购汇福悦榕湾项目”的消息广泛传播于网络媒体和微信圈,在国内楼市调整的关键时刻,这个发轫于河北三河市燕郊的消息让人有一种重回2009年楼市癫狂的错觉。

4月13日下午,中国房地产报记者赴燕郊实地调查,一位汇福地产营销人士告诉记者,“前两天排队的基本都是我们销售人员,也有一些雇来的学生和大爷、大妈,有的同事们把老家父母都叫来排队了”。

燕郊某地产公司一位销售人员告诉中国房地产报记者,类似悦榕湾事件在燕郊并非首次上演,“主要是为了造势,吸引客户,等开盘的时候吸引更多人过来,福成和天洋城也经常做类似的活动,其实都是销售人员和花钱雇来的人,真正买房的也有,但不多”。

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真假排队

据上述汇福地产营销人士说,排队人员中成分较为复杂,销售人员大体分为三类,一是带着工牌的汇福销售人员,二是专业地产经纪公司销售人员,还有一部分为从北京国贸延续到燕郊的职业售楼中介人。三天两夜排队人员中,只有11日当天有部分意向客户,一位从北京前来的女性从一位黄牛手中花500元买到一个前排位置。除了销售人员,其他的人员包括亲属、学生以及社会人员。

多位参与排队的人士表示,11日排号之前,每位销售人员都准备多张银行卡,每张卡里存2万元,然后分发到部分排队者手中,“把密码告诉我们,让我们进去直接刷就行了”。

开发商汇福地产宣称,这个队伍从4月9日就已经开始,一直持续到4月11日,坚持50多个小时,11日当天“两万抵三万”排号者大约有1200多名。在接受媒体采访时,汇福地产副总经理刘振刚表示“大受感动”。

其实,刘振刚就是“提前50个小时排队抢购”的主要策划与操盘者。

类似营销手段汇福悦榕湾并非首次运用。2014年12月6日,悦榕湾一期项目开盘,当时有相关媒体报道,购房者提前40个小时深夜排队购房,“千人围攻,缔造楼市热销传奇”。开发商也对外宣称,开盘当天共推出2000套,三个小时售出800套房子,两天售出1400套。

两天后的12月8日,燕郊当地熟悉汇福地产的人士告诉中国房地产报记者,当天现场实际人数大约700多人,其中有400多人并非实际购房者,而是与开发商关系密切的造势者,“看热闹的和购房的大约有300来人,真正交了定金的也就30多人”。

据记者查阅三河市房管局公布的信息显示,悦榕湾一期项目共计2644套房源,截至4月14日,住宅项目签约和备案数量为1229套;公寓项目签约和备案数量为181套,累计1410套。

4月11日悦榕湾二期排号,类似的一幕再次上演。不同的是,本次并非正式开盘销售,而是进行排号。但对于二期销售价格并没有明确的答案。

刘振刚的说法

汇福悦榕湾原为汇福国际健康中心项目,一直以来,这个由几栋白色欧式建筑物组成的项目被围在高墙之中,进展较为缓慢。2013年10月份前后,围墙上汇福国际健康成宣传栏被撤下,换上了汇福悦榕湾。

记者实地观察发现,目前汇福悦榕湾项目一期项目还未完工,正在建设中,而本次排号主体二期工程才开始挖地基,汇福地产方面称6月份正式开盘。

公开资料显示,汇福悦榕湾项目占地面积1050亩,建筑总面积达180万平方米;2013年10月份,汇福地产以9.07亿元价格获取燕顺路5幅共计504.25亩土地,其中京贸金融商务中心项目2幅共计255.09亩,欣水湾华庭项目3幅共计249.16亩。

5幅土地中,住宅每亩成本为211.5万元,楼面价只有1269元;金融商务用地每亩148.82万元。其中住宅用地楼面价为每平方米1269元/平方米,与其一期8600元、二期11000元起销售价格相比,利润空间十分巨大。

悦榕湾土地价格也远远低于燕郊其他项目。2013年12月,福成地产取得中赵甫村住宅用地,虽然地理位置远不及悦榕湾项目,但土地出让价格每亩达338.23万元。2015年2月份港中旅取得燕郊南郊地区一幅土地,价格每亩达619.67万元。

目前,汇福悦榕湾一期已经开盘,项目均价达10500元/平方米,理想城项目均价每平方米9700元,港中旅海泉湾价格未定。

对于外界的质疑,刘振刚在接受中国房地产报记者采访时表示:“一期开盘的时候就有人说我们炒作,但是我们开盘后到去年12月份的时候全部售罄了,二期居然还说我们是炒作。”

刘振刚反复强调,由于预售手续的问题,6月份以后可能先开盘2000套,二期一共是4000套。目前来看,蓄客情况十分理想,前几天开盘有一千多位客户进行了排号,项目一期还遗留了一千多位有购房意愿的客户。都加起来,6月份开盘部分房源销售完全无压力。现在购房者买房都很理性,排号当天的火爆也让他出乎意料,包括报道的媒体也是自发行为,说是炒作完全是竞争对手的恶意诋毁。

燕郊楼市10年过山车

其实,且不管汇福悦榕湾项目是否存在假排队,其背后是折射出了燕郊楼市尴尬的现状。“新政来了,但燕郊楼市并没迎来春天。由于此次政策是降低购房门槛,对于很多原本不能在北京买房的人迎来了机会,反而对燕郊来说并不是好事。”港中旅燕郊海泉湾项目公司总经理钟永磊告诉中国房地产报记者。

这正是燕郊楼市的痛点,10年来,伴随着政策和楼市的起伏,燕郊也在各种挣扎中度过。

燕郊与北京通州区隔潮白河相望,是河北三河市的一个小镇。并被列为高新技术开发区。但本世纪初,由于土地价格便宜、开发成本相对较低,售价相对便宜,而且在限购政策和信贷方面远不如北京苛刻,使得大量被排挤在北京市场之外的购房者把目光转向燕郊。得益于此,燕郊人口暴增至60万人,超过三河市人口,尤其是房地产市场发展尤为快速。

“开始时候拿地相当便宜,开发商都大片拿地,这也造就了燕郊房地产多以千亩大盘模式面世。”燕郊本地一位开发企业人士向中国房地产报记者介绍,由于地方政府保护主义以及与开发商之间关系亲密,使得外来开发企业很难进入燕郊地区,“燕郊基本都是本地开发商,万科等一线开发商不是不想进来,而是根本拿不到地”。目前,汇福地产、福成地产、兴达地产、燕达地产占据了燕郊楼市半壁江山。

特殊的地理位置造就了燕郊特殊的房地产市场。燕郊大部分楼盘都曾用“置业燕郊,圆你北京梦”、“40分钟到国贸”等宣传语吸引置业者。

“基本没有什么竞争,就那么三四个楼盘,各卖各的,价格也低,所以那个时候基本感觉不到什么压力,2010年出现过一小波热潮。这一波行情一直持续到2013年下半年。那个时候基本是当天开盘,当天清盘,一天能卖出一两千套房子。”上述开发企业人士告诉中国房地产报记者。

满足刚需和吸附北京外溢人口的特性也让其快速发展,但是同时也成为燕郊楼市的掣肘。燕郊某开发商营销人士告诉中国房地产报记者,“我们对自己客户做过一个统计,70%以上都是从北京过来,大部分都是年轻人,每月收入在一万元左右;本地人和其他外地人不到三成。”

然而,随着楼市火爆,燕郊房地产开发力度开始加大。从2010年起,近10个大盘相继入市。从2013年下半年到2014年底,由于库存量不断攀升,供过于求局面不断扩大,燕郊楼市开始陷入困境。“我们现在还有3000多套库存,平均每天十几套销量,整体已经不行了。”上述销售人员说。

据他介绍,目前燕郊地区实际库存量难以判断,“这么和你说吧,以前一个盘去库存周期最长十个月,现在十个月还完不成一半的销量,整个燕郊现有库存量,在不增加任何新项目的情况下,至少需要一年半才能消化完”。

天量库存使得开发商格外焦虑,目前各大开发商均表示库存不大,兴达夏威夷蓝湾方面表示,从2014年底开盘,4000多套房源目前仅剩下400套左右库存;汇福悦榕湾方面表示,一期2000多套房源已经基本清盘;福成理想新城方面则表示,7000多套房源目前只剩“几百套,很快就清盘了”。首尔甜城三期方面表示,“目前只有两栋楼部分在售,其他都已经卖完了。”

不过上述销售人员表示,实际情况其实很糟,每个楼盘实际销售量只有公司少数高管清楚,“3个月前说还剩下100套了,现在还是100套,两个月后你去问,还是100套,实际每家库存都很高,没有他们说的那么好”。

“燕郊去化压力较大,开发商们也是迫于无奈,使出了各种营销手段只为吸引眼球。楼市好的时候先卖不好的项目,而在楼市不好的时候,开发商会想尽办法促销。这样的事情燕郊的楼盘做过无数次,可以说是个另类。”一位业内人士表示。

“好的时候捂盘,不好的时候着急促销”也一直伴随着燕郊楼市这几年的发展脉络。

2014年3月份京津冀一体化的利好让保定等地着实火了一阵儿,但对于承接最多北京居住需求的燕郊却影响有限。开发商也没有太好的办法,只能每周末举办各种活动,想办法把购房人吸引到项目现场,销售困难现在已经是燕郊开发商共同面临的问题。

2014年5月,一则“北京地铁将修往河北”的新闻让燕郊的楼市又兴奋了一把,又有购房人重新走进燕郊各项目的售楼处,然而,仅是这样一则新闻对于燕郊楼市低迷的带动作用依然有限。当时就有业内人士分析认为,燕郊市场一直处于很脆弱的状态,极易受到各种政策消息的影响,用一句形象的话说——“哪儿吹风,它都感冒”。

这一状况一直延续至今。但随着“3·30”新政的公布,燕郊楼市又开始纠结起来。

据中国房地产报记者了解,目前燕郊部分开发企业开始缩减开发规模和推迟开盘时间,夏威夷蓝湾二期和理想新城二期目前均已经接近完工,但开发商均表示,暂时不对外销售,“下半年或者明年销售现房,价格要比现在高很多”。

上述开发商人士表示,目前公司还有一定储备土地,但暂时不准备开发新项目。他告诉中国房地产报记者,由于靠近北京,购房群体主要以年轻人为主,燕郊楼市对政策格外敏感,“国家政策稍微有些风吹草动,燕郊房地产市场立即就有反应。今年楼市要比去年强些”。

“事实上,‘3·30’新政主要利好改善型需求住房和二手房市场交易,燕郊区域主要仍是以刚需首套置业为主,所以借由新政去炒高楼市并不能得到需求上的真正支持。”亚豪机构市场总监郭毅认为,现在燕郊市场表现实际是虚热,现在无论是宏观环境还是购房者的预期,宽松政策对区域楼市来说更多的是起到去化库存的作用,但是不足以支撑房价过快上调。满足刚需和吸附北京外溢人口的特性让快速发展,但同时也成为它的掣肘。燕郊某开发商营销人士告诉中国房地产报记者,“我们对自己客户做过一个统计,70%以上都是从北京过来的,大部分都是年轻人,月收入在一万元左右;本地人和其他外地人不到三成”。



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