一指标显示哪些城市房价已崩盘

秋风落叶

要说房价自城镇化论、丈母娘论、生孩子论之后，又多了一个原罪，这就是小学生，至此这个续集就算是接上了，怪博士说了，在所有城市中小学生数量增长快的，房价涨幅就高，比如厦门，比如北上广，而在东北哈尔滨、长春、沈阳这些地方，小学生数量这几年间反而是下降了10%-20%，所以东三省的房价很难再涨，这几年也都处于比较低的水平。看起来，这小学生数量还真是一个水晶球，确实跟房价的高低有比较密切的关系，简直高科技啊！

但其实仔细想想，这不就是人口理论嘛，人口增长的城市房价就高，人口不长了，房价也就不涨了。而小学生的背后是年轻的劳动人口，小学生多了，这个城市的新增劳动人口也会成比例的增加。所以房价就有上涨的动力。比如，2013年，北京增加了45.5万人，上海称增加了35万人，如果这些人都买房，至少需要10万套房子的供给，如果造不出来，那房价就只有往上涨了。

那结论是什么样呢？房价未来到底还会不会涨呢？

既然房价跟人口的流动有关，那就要看看大家都在干什么了，有人算了下，发现绝大多数城市这十年来的平均人口增长都在3%以下，而房价却至少每年涨2成，只有北京、上海、深圳等几个城市，人口增长超过了3%，只有厦门超过了6%，而由于严格的限购，北上广深的房价年均涨幅也低于15%，所以这么看，中国房价的最大泡沫恰恰来自于二三线城市，这些地方人口不涨，光涨房价，简直就是叔可忍婶也不可忍。

至于一线特大城市的房价？那就要看未来的人口情况了，本身2015年以后，人口结构就会发生变化，年轻人越来越少，老头老太太越来越多。另外，政策也在做着努力，国务院做出的户籍制度改革意见明确指出，严控特大城市人口规模，什么又是特大城市呢？人口500万以上的都是。掐指一算，这样的城市在中国应该怎么也有小20个，大部分都属于高房价的地区。如果政策落实到位，这高房价慢慢也就变成了空中楼阁。

所以，这个理论如果成立，那么一张房地产的雷区地图就出来了。起码有些城市已经不能再碰了。比如，人口流失的城市：呼和浩特、西宁、昆明、三亚、重庆、长春、哈尔滨、兰州、太原、贵阳、大连，这些都是属于房地产的高危区，而人口强劲增长的城市：厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京，可能还有几天蹦头儿。

拿大连来说，2008年以来中国人口流失最严重的大城市。2008年的时候，全市义务教育阶段学生为52.2万人，到了2014年是43.8万人，下降了16%，远远超过全国平均水平。在大连买房你会发现2014年最高到了12000，现在已经果断跌了20%。太原也是一样，在校小学生人数是29.8万人，到2013年（2014年数据没有查到）为25.4万，5年下降了14.8%（由于计划生育政策，全国小学生这5年平均下降9.4%），人口处于明显流失状态。

再看北京，2010年以来，北京市适龄儿童少年人数每年平均递增2万人，年均增长为20%，北京市小学、初中都将持续迎来入学的高峰。这个速度绝对够快，所以这五年的北京房价几乎翻了一倍，但今后五年可能也有问题了，由于特大城市人口控制，北京市提出明确计划，小学在校生规模由2014年的82.9万人逐年增长至2019年的103.4万人，总规模将增加20.5万人，年均增长率为4.5%。也就是说之后的五年，房价失去了疯涨的基础，北京房价顶多也就是一个维持现状。