如何鼓励开发商真正降房价

秀逗

  日前闭幕的中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，要取消过时的限制性措施。

  长期以来，开发商降房价都是一种市场行为，而这次会议明确提出鼓励开发商降房价，应该说内涵丰富，既说明中央意识到了房价过高，也说明降房价是去库存的有效手段之一。

  “房价收入比”被认为是判断住房支付能力评价的主要指标，但有数据显示，全国35个大中城市中有31个城市的房价收入比高于合理值。显然，只有降房价才能消化库存，这次会议提出鼓励开发商降房价可谓是“对症下药”。

  但问题是，鼓励开发商降房价是一种舆论引导，还是会出实招？从供应端来说，开发商降价意愿不强。理由很简单，无论是之前地方出台的救市措施，还是这次会议提出的农民工市民化等举措，再加上市场有回暖迹象，都给了开发商好的预期。

  那么，开发商一般会在什么情况下降房价？据笔者观察，一是楼市低迷，也不见政府救市迹象，开发商看不到希望就会降房价；二是开发商资金链紧张，只有降价销售才能渡过难关；三是开发商调整发展战略，比如尽早套现退出楼市就会降价销售；四是政府有鼓励或者倒逼措施，开发商也会降价。

  由此看来，要想开发商降房价，政府层面不仅要积极引导，还需要多出实招。所谓“引导”，就是要让开发商看到库存压力，看清市场趋势，放弃暴利幻想。所谓“实招”，就是要出台具体而有效的措施或鼓励或倒逼开发商降价销售。笔者以为，不但要出实招，还要打“组合拳”。

  税收优惠无疑是鼓励开发商降价销售的有效办法。在操作上，只有让税收优惠与降价销售挂钩，开发商才有降价销售的动力。当然，也可以通过表彰评优等方式鼓励开发商降价。还有一种倒逼方法是，对房屋库存量大的开发商，在拿地、信贷等方面进行限制，开发商为了继续发展就不得不降价。

  尤需指出的是，必须要让开发商对未来的政策预期、市场预期有清晰认识，比如，应该明确房地产税法、住宅保障法等法律法规的出台时间，让开发商意识到未来楼市与房价是稳定的，将永远告别暴利。当开发商的预期是清晰的，自然会理性地调整营销策略，包括降价销售。